부동산 임대료 평가

세무조사가 나오면 조사관은 주변 유사 사례를 임의로 끌어와 "이 정도 입지면 월 500만 원은 받아야 하는데 왜 300만 원만 받았느냐"며 압박합니다. 이때 대표님이 "주변 공인중개사에 물어보니 이 정도라더라" 혹은 "포털 사이트 매물 호가를 보니 그렇더라" 대답하는 순간 소명이 매우 힘들어집니다. 단순 호가나 구두 소견은 법적 증빙이 될 수 없기 때문입니다.

세법에서 말하는 시가는 객관적이고 공신력 있는 자료를 의미합니다. 세무조사관이 자기 마음대로 주변 시세를 왜곡해서 적용하지 못하도록, 미리 감정평가서라는 명확한 법적 증빙을 알리바이처럼 깔아두어야 합니다.

법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)는 특수관계인과의 거래로 인해 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우, 세무서장이 그 소득 금액을 다시 계산하여 세금을 추징할 수 있도록 규정하고 있습니다.

만약 대표님이 법인으로부터 임대료를 과다하게 받았다면, 법인은 비용 처리가 부인되어 법인세를 더 내야 하고 대표님은 상여 처분되어 종합소득세 폭탄을 맞습니다. 반대로 너무 적게 받았다면 상증세법상 증여세 문제가 발생합니다. 개인과 회사 모두에게 막대한 재정적 불이익이 돌아가는 상황을 방지하는 유일한 방패막이가 바로 정당한 거래였음을 입증하는 감정평가서입니다.

세무조사가 시작된 후 부랴부랴 2~3년 전 과거 시점의 임대료를 평가해달라고 찾아오시는 소급감정 사례가 많습니다. 안 하는 것보다야 낫겠지만, 소급감정은 과거 시점의 임대 시장 데이터를 완벽히 복원하는 데 기술적인 한계가 있고 국세청의 사후 검증에서도 더 까다로운 잣대가 적용됩니다.

가장 완벽한 타이밍은 임대차 계약을 체결하는 바로 그 시점(계약 당시)에 평가를 진행하는 것입니다. 거래 시점에 행해진 정밀 감정평가야말로 나중에 세무조사관이 내미는 사후적인 자의적 잣대를 완벽하게 꺾을 수 있는 가장 강력한 무기가 됩니다.