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특수관계인 간 거래 시 평가

특수관계인 간의 부동산 거래는 단순한 매매가 아닙니다. 첫 단추를 잘못 끼우면 취득세 소급 추징부터 양도소득세, 자금출처 조사까지 이어지는 연쇄 리스크를 맞이하게 됩니다.

핵심 요약

특수관계인(가족·법인) 간 부동산 거래는 객관적 시가를 감정평가로 미리 확정하는 것이 핵심입니다. 시가와 거래가액의 차이가 양도소득세는 [5% 또는 3억 원], 증여세는 [30% 또는 3억 원] 기준을 벗어나면 부당행위계산 부인·증여세로 추징됩니다. 계약 체결 전 감정평가로 법적 시가를 확보하면 연쇄 세무 리스크를 선제적으로 차단할 수 있습니다.

  • 양도소득세 기준시가와 거래가액 차이 5% 또는 3억 원 이내
  • 증여세 기준시가의 30% 또는 3억 원 이내
  • 평가 타이밍매매 계약 체결 전 (소급감정 지양)
  • 진행이민수 감정평가사 직접

Process

특수관계인 매매 프로세스 및
단계별 필수 체크포인트

특수관계인 간 매매는 일반 거래보다 훨씬 엄격한 행정·세무 절차를 거칩니다. 계약 체결부터 최종 세금 납부까지의 흐름입니다.

  1. 1단계
    감정평가사가 직접 함께하는 단계

    계약 체결 및 시가 산정 감정평가

    매매 대금을 결정하기 전, 세법상 인정을 받을 수 있는 객관적 시가(감정평가액)를 먼저 확정해야 합니다. 주관적인 금액으로 계약서를 작성하면 시작부터 부당행위계산 부인의 대상이 됩니다.

  2. 2단계

    토지거래허가신고 및 자금조달계획서 제출

    해당 부동산이 토지거래허가구역 내에 있다면 매매 계약 체결 전(또는 계약 후 즉시) 허가를 받아야 합니다. 특히 특수관계인 간 거래는 자금조달계획서 및 증빙자료 제출이 필수적입니다. 매수인이 대금을 어떻게 마련했는지(과거 소득 증빙, 증여세 신고 자산 등) 국세청이 납득할 수 있는 금융 거래 내역과 자금 출처 증빙을 완벽히 준비해야 소명 요구에 대응할 수 있습니다.

  3. 3단계

    소유권 이전 등기 및 취득세 납부

    잔금 지급과 동시에 등기를 진행하며 취득세를 납부합니다. 이때 취득세 시가인정액 기준을 위반하면 추후 지자체로부터 취득세가 추가 추징될 수 있으므로 주의해야 합니다.

  4. 4단계

    양도소득세 및 증여세 신고·납부

    양도일(잔금지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고해야 합니다. 만약 시가보다 너무 낮거나 높게 거래하여 증여세 과세 요건에 해당한다면 증여세 신고도 동시에 진행되어야 합니다.

Timing

감정평가, 언제 진행해야
가장 완벽할까?

감정평가의 타이밍은 세무 리스크 방어의 성패를 가릅니다. 세무조사관이 내미는 자의적인 잣대를 꺾으려면 매매 계약 체결 전 또는 잔금 청산(양도일) 전에 평가를 완료해야 합니다.

가장 이상적인 타이밍

매매 계약서를 쓰기 직전

계약서에 적힐 매매대금의 명확한 법적 근거를 미리 확보해 두는 것입니다. 시작부터 세법이 인정하는 객관적 시가를 손에 쥐고 협상 테이블에 앉을 수 있습니다.

피해야 할 사후 평가·소급감정

거래를 마친 뒤 과거로 돌아가는 평가

이미 거래를 마치고 수개월이 지났거나, 몇 년 뒤 세무조사가 터진 후 과거 시점으로 돌아가 평가하는 소급감정은 피해야 합니다. 과거 시점의 임대·매매 시장 데이터를 복원하는 데 기술적 한계가 따를 뿐만 아니라, 국세청에서도 사후에 급조된 소명 자료로 판단하여 평가액을 부인할 확률이 매우 높아집니다.

Core Standards

세법상 핵심 기준
5%·3억 원 vs 30%·3억 원

많은 대표님들이 가장 헷갈려하시는 부분입니다. 세법은 양도소득세(부당행위계산 부인)와 증여세(고저가 양도에 따른 이익의 증여)를 판단할 때 서로 다른 기준을 적용합니다.

양도소득세 기준

5%또는3억

상속세 및 증여세법·법인세법상 부당행위계산 부인 적용 기준

객관적 시가와 실제 거래가액의 차액이 [시가의 5% 이상]이거나 [차액이 3억 원 이상]인 경우에 해당합니다. 이 기준을 단 1원이라도 벗어나면 국세청은 신고한 거래가를 부인하고, 감정평가액(시가)을 기준으로 양도소득세를 다시 계산하여 추징합니다.

증여세 기준

30%또는3억

특수관계인 간 고·저가 양도에 따른 이익의 증여 기준

시가와 거래가액의 차액이 [시가의 30% 이상]이거나 [차액이 3억 원 이상]인 경우, 그 기준을 초과하는 금액에 대해 증여세가 부과됩니다.

Validity

감정평가서의
효력일자와 유효 기한

감정평가서가 세법상 공신력을 얻기 위해서는 일자에 대한 법적 개념을 정확히 이해해야 합니다.

가격시점 기준시점

감정평가서에서 해당 부동산의 가치를 판정한 특정 날짜를 의미합니다. 특수관계인 매매의 경우, 이 기준시점이 매매 계약일 또는 양도일과 일치하거나 매우 근접해야 세법상 시가로 인정받을 수 있습니다.

세법상 시가 인정 기한

평가 기준일 전후 6개월 증여는 전 6개월·후 3개월 이내

상증세법상 부동산 매매 시 감정평가액이 시가로 인정받으려면 이 기간 중에 감정평가가 이루어져야 합니다. 이 기한을 벗어난 평가는 법적 시가로서의 효력을 상실하므로, 기한 내에 신속하게 신고 절차를 마쳐야 합니다.

Check Points

놓치기 쉬운
세무 리스크 체크포인트

01

금융 증빙의 철저함 통장 거래 내역

특수관계인 거래는 계약서만 있어서는 안 됩니다. 매매대금이 실제로 매수인 계좌에서 매도인 계좌로 한 푼도 빠짐없이 입금된 금융 거래 내역이 완벽해야 합니다. "나중에 주겠다"거나 "과거 채무와 상계했다"는 주장은 세무조사 시 전면 부인될 가능성이 매우 높습니다.

02

가족 간 임대차 연계 리스크

매매 이후 부모가 자녀의 집에 그대로 거주하거나, 법인이 소유한 주택에 대표가 무상으로 거주하는 등 이상 거래가 이어지면 임대료 소득세 탈루나 부당행위로 2차 조사가 개시될 수 있으므로 사후 관리까지 설계해야 합니다.

Why Me

세법 메커니즘을 완벽히 이해하는
전문가만이 국세청의 검증을 막습니다

특수관계인 간 거래의 감정평가는 단순히 부동산의 물리적 가치만 평가하는 일반 감정평가와는 본질적으로 다릅니다.

  • 세법과 실무를 아우르는 방어 논리 구축

    국세청 세무조사관들이 어떤 비교 사례를 들고나와 공격할지를 미리 읽고 있습니다. 세법 가이드라인 안에서 비교 사례 선정과 보정을 진행하여, 의뢰인의 니즈에 부합하면서도 국세청이 소명을 요구했을 때 단 한 치의 빈틈도 없는 감정평가서를 도출해 냅니다.

  • 원스톱 전체 리스크 관리

    단순히 감정평가서를 작성해 드리는 것에 그치지 않습니다. 자금출처 소명 단계에서 발생할 수 있는 리스크, 양도세와 증여세의 경계선(5% vs 30%) 분석 등 거래 전반의 세무적 안전성을 입체적으로 진단해 드립니다.

  • 의뢰인의 전 재산을 지키는 파트너십

    특수관계인 거래는 의뢰인의 소중한 가족 자산과 법인의 경영권이 결부된 엄중한 사안입니다. 철저한 현장 조사와 객관적인 데이터 분석을 통해 합법적이고 안전한 자산 이전의 길을 열어드립니다.

카카오톡 상담 신청 02-1666-8499

가족 자산을 지키는 첫걸음, 거래 전에 미리 상담받으시는 것이 가장 안전합니다.

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